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Aktuelles im MietR

BGH ändert seine Rechtsprechung zu Nebenkostenabrechnung

BGH, Urt. v. 20.01.2016 - VIII ZR 93/15

Neues Grundsatzurteil zu den formellen Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.

Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung; vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06  und vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13)

Für Vermieter bedeutet das Urteil eine Vereinfachung bei der Erstellung von Nebenkostenabrechnungen. Für Mieter ergibt sich, dass sie die Plausibilität einer Nebenkostenabrechnung schwerer überprüfen können.

Sachverhalt

Die Mieter lebten in einem Wohnkomplex, der aus mehreren Mehrfamilienhäusern besteht. Die Vermieterin rechnete die Nebenkosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäuden ab. Bei den Nebenkostenpositionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr besteht die Besonderheit, dass die gesamte Anlage über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung verfügt, die jeweils die anderen Häuser mitversorgen. Die Vermieterin ging bei diesen Positionen zunächst von den Gesamtkosten für die gesamte Wohnanlage aus und verteilte diese Kosten nach dem Verhältnis der Wohnanlage auf die einzelnen Gebäude. Dieser Rechenschritt war aus den den Mietern erteilten Nebenkostenabrechnungen jedoch nicht ersichtlich. Es erschien in den Abrechnungen nur der von der Vermieterin für das jeweilige Gebäude errechnete „Gesamtbetrag“, der dann auf die Mieter des jeweiligen Gebäudes mittels des anzuwendenden Umlageschlüssels verteilt wurde. Daher entsprachen die für das jeweilige Gebäude in den Nebenkostenabrechnungen ausgewiesenen „ Gesamtkosten“ nicht den Beträgen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und den jeweiligen Rechnungen der Stadtwerke ersichtlich sind.

In einer Betriebskostenabrechnung forderte der Vermieter von dem Mieter eine Nachzahlung i.H.v. 898,13 €. Der Mieter weigerte sich, die Abrechnung zu begleichen. Er bemängelte die Abrechnung und behauptete, dass diese formell nicht ordnungsgemäß erstellt worden sei und die Erläuterungen der Vorverteilung auch nicht binnen der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nachgeholt worden sei.

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Erfolglose Verfassungsbeschwerde gegen Eigenbedarfskündigung für Nutzung als Zweitwohnung - 1 BvR 2851/13 BVerfG Beschl. v. 23.04.2014

Eigenbedarf auch bei Nutzung als Zweitwohnung

Mit Beschluss vom 23.04.2014 hat die 2. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts eine Verfassungsbeschwerde gegen ein Räumungsurteil in Folge einer Eigenbedarfskündigung nicht zur Entscheidung angenommen. Die Mieterin war gegen eine Eigenbedarfskündigung vorgegangen. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis - unter anderem - wegen Eigenbedarfs gekündigt, weil er die Wohnung für sich als Zweitwohnung nutzen wollte. Es verletze nicht das Recht der Beschwerdeführerin auf den gesetzlichen Richter, dass das Berufungsgericht die Revision zum Bundesgerichtshof in diesem Verfahren nicht zugelassen hat.

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