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BGH ändert seine Rechtsprechung zu Nebenkostenabrechnung

BGH ändert seine Rechtsprechung zu Nebenkostenabrechnung

BGH, Urt. v. 20.01.2016 - VIII ZR 93/15

Neues Grundsatzurteil zu den formellen Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.

Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung; vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06  und vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13)

Für Vermieter bedeutet das Urteil eine Vereinfachung bei der Erstellung von Nebenkostenabrechnungen. Für Mieter ergibt sich, dass sie die Plausibilität einer Nebenkostenabrechnung schwerer überprüfen können.

Sachverhalt

Die Mieter lebten in einem Wohnkomplex, der aus mehreren Mehrfamilienhäusern besteht. Die Vermieterin rechnete die Nebenkosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäuden ab. Bei den Nebenkostenpositionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr besteht die Besonderheit, dass die gesamte Anlage über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung verfügt, die jeweils die anderen Häuser mitversorgen. Die Vermieterin ging bei diesen Positionen zunächst von den Gesamtkosten für die gesamte Wohnanlage aus und verteilte diese Kosten nach dem Verhältnis der Wohnanlage auf die einzelnen Gebäude. Dieser Rechenschritt war aus den den Mietern erteilten Nebenkostenabrechnungen jedoch nicht ersichtlich. Es erschien in den Abrechnungen nur der von der Vermieterin für das jeweilige Gebäude errechnete „Gesamtbetrag“, der dann auf die Mieter des jeweiligen Gebäudes mittels des anzuwendenden Umlageschlüssels verteilt wurde. Daher entsprachen die für das jeweilige Gebäude in den Nebenkostenabrechnungen ausgewiesenen „ Gesamtkosten“ nicht den Beträgen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und den jeweiligen Rechnungen der Stadtwerke ersichtlich sind.

In einer Betriebskostenabrechnung forderte der Vermieter von dem Mieter eine Nachzahlung i.H.v. 898,13 €. Der Mieter weigerte sich, die Abrechnung zu begleichen. Er bemängelte die Abrechnung und behauptete, dass diese formell nicht ordnungsgemäß erstellt worden sei und die Erläuterungen der Vorverteilung auch nicht binnen der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nachgeholt worden sei.

Nach Auffassung der Mieter hätte der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung genau darlegen müssen, wie er die jeweils ausgewiesenen Gesamtkosten errechnet habe. Nur dann sei der Mieter durch Vergleich der ausgewiesenen Kosten mit den Rechnungen der Stadtwerke und den Gebührenbescheiden der Gemeinde in der Lage, die Betriebskostenabrechnung genau zu überprüfen, um festzustellen, ob der Vermieter nicht umlagefähige Kostenanteile auf ihn umgelegt habe.

Das AG Bochum sah das ebenso wie der Mieter und wies daher die Klage des Vermieters auf Nachzahlung der geforderten Nebenkosten ab. Dem schloss sich das LG Bochum an und wies die Berufung des Vermieters zurück. Die Revision des Vermieters war erfolgreich.

Wesentliches aus der Entscheidung

Der BGH hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf. Er verwies darauf, dass Mieter an eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung keine zu hohen Ansprüche stellen dürfen. Bei der Frage, welche Mindestanforderungen an eine die Ausschlussfrist des § 556  Abs. 3 Satz 3 BGB wahrende Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, gehe es letztlich entscheidend darum, die insoweit betroffenen berechtigten Interessen von Mieter und Vermieter unter Berücksichtigung des Zwecks einer Nebenkostenabrechnung in einen angemessenen Ausgleich zu stellen.

Mit der Betriebskostenabrechnung werden für das Abrechnungsjahr vom Mieter zu tragenden Kosten, auf die er bisher nur Vorauszahlungen erbracht hat, mit dem exakten Betrag ermittelt. Aus Sicht des Vermieters sollte die dem Mieter innerhalb der Jahresfrist zu übermittelnde Abrechnung nicht überfrachtet werde und der zu leistende Verwaltungsaufwand sich in vertretbaren Grenzen halten.

Der Mieter hat grundsätzlich ein Interesse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglichst übersichtlich gestaltet ist und nicht mit Details versehen wird, die für ihn regelmäßig nicht mit einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden sind. Dem Mieter gehe es typischerweise vor allem darum, dass die entstandenen Kosten in übersichtlicher Weise getrennt nach Kostenarten zusammengestellt sind und er informiert wird, auf welche Weise, d.h. mit welchem Umlageschlüssel, der auf ihn entfallende Kostenanteil ermittelt worden ist und welche Beträge im Abrechnungsjahr auf ihn entfallen. Mit diesen Informationen könne er überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Kosten dem Grunde nach umlagefähig sind, ob der richtige Umlageschlüssel verwendet wurde und die für die Abrechnungseinheit angesetzten Gesamtkosten der Höhe nach für ihn plausibel sind oder er Anlass sieht, die Richtigkeit der angesetzten Kosten durch Einsicht in die Belege zu überprüfen. Dem Mieter stehe ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Belege zu, so dass er auf dieses Weise – sofern im Einzelfall ein entsprechendes Interesses besteht, weitere Einzelheiten in Erfahrung bringen kann.

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung genüge es, wenn der Vermieter in der Abrechnung bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Ob der Vermieter diesen Gesamtbetrag zutreffend errechnet, beziehungsweise ermittelt hat oder dabei Kostenanteile mit angesetzt hat, die nicht umlagefähig sind, sei ausschließlich eine Frage der materiellen Richtigkeit, deren Überprüfung der Mieter ohnehin nicht allein anhand der Abrechnung vornehmen kann, sondern nur mittels einer Einsicht in die Belege.

Kommentar:

In seiner Entscheidung hat der BGH seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, wonach ein Vermieter bei mangelnder Transparenz auch die einzelnen von ihm durchgeführten Rechenschritte bei der Ermittlung der Nebenkosten des Mieters erläutern musste. Dies kommt vor allem bei Wohnanlagen vor, die aus mehreren Miethäusern bestehen. Die gleiche Situation tritt gewöhnlich auf, wenn einzelne Kosten nicht vollständig auf den Mieter umgelegt worden sind.

Ob Vermieter wirklich von dieser Vereinfachung der Darstellung in den Nebenkostenabrechnung profitieren, ist fraglich. Sie müssen damit rechnen, dass verunsicherte Mieter häufiger hinsichtlich dieser Kosten nachfragen oder Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen wollen.

Vorinstanzen: LG Bochum, Urt. vom 03.03.2015 - I-9 S 181/14 (NRWE Rechtsprechungsdatenbank) 
                      AG Bochum, Urt. v. 18.09.2014 - 83 C 50/14 (NRWE Rechtsprechungsdatenbank)

Quelle: Entscheidungsdatenbank des Bundesgerichtshofs: BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15


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